As empreitadas em condomínios.

Breve Guia para realização de empreitadas em condomínios

1 Abril 2009 escrito por Carlos Canaes

Chegada a reunião anual o administrador do Condomínio é confrontado com um conjunto de problemas que tendo origem nas partes comuns do prédio afectam a vida dos demais condomínios, gerando reclamações. As situações típicas prendem-se com infiltrações oriundas no telhado ou em terraço de cobertura, necessidade de pintura da fachada do prédio para efeito de impermeabilização, ou até, arranjo na casa das maquinas de elevadores ou piscinas de , pavimento da garagem e até obras mais profundas ao nível da reconstrução quando o prédio já se encontra fora do período de garantia. Em todos estes casos, é necessário contratar com um empreiteiro, recorrendo ao parco fundo comum de reserva ou na falta deste a uma quota extraordinária. É um momento em que todos os cuidados são poucos porque o administrador acaba por ter de tomar decisões que mexem com o dinheiro de todos. Por isso elaborámos um breve guia para auxílio nas principais decisões.

Decida comparando 3 orçamentos. A escolha do empreiteiro não se deve basear no critério da existência por parte do administrador ou da Assembleia de uma empreiteiro “amigo” ou “conhecido”. Não há qualquer inconveniente que qualquer dos condóminos possa sugerir nomes para aumentar o leque de escolha, mas a decisão deve ser informado com base num orçamento que especifique as diferentes parcelas do investimento a efectuar (matérias primas, mão de obra, condições de pagamento, preço, prazos de entrega). O orçamento é a forma mais fácil de controlar a execução da obra, cabendo a Administrador colocar percentagens artigo a artigo, no orçamento entregue pelo empreiteiro. Se o orçamento teve por base um mapa de quantidades, consegue-se controlar a obra na perfeição. Ao ler o orçamento tenha em conta se o empreiteiro é empresário em nome individual, ou uma empresa (e nesta caso se é unipessoal ou não e se têm um capital social que lhe permita suportar uma eventual situação de crise). Qualquer empreiteiro deve ter um escritório físico algures, onde possa reclamar. Empresas ou empresários cujo contacto seja um telemóvel, são sempre de desconfiar, porque em caso de abandono da obra não existe forma de forçar a sua conclusão ou reaver o capital investido.

Pague faseadamente. Em regra o empreiteiro divide o pagamento em várias fases. A primeira com a assinatura do contrato de empreitada ou a adjudicação do orçamento pela Administração em Assembleia, uma segunda tranche a meio da obra, e a última após a conclusão dos trabalhos e aceitação da obra. Um esquema de 40%, 30%, 30% salvaguarda os interesses do dono da obra. Se o empreiteiro exigir um adiantamento superior a 50% do valor da obra isso pode bem significar que está numa situação desesperada e precisa da empreitada como meio de liquidar dívidas ou terminar trabalhos antigos. Qualquer empresa têm crédito nos fornecedores a 60 ou 90 dias, pelo que a desculpa de o dinheiro servir para comprar materiais, não serve. Outro sistema de pagamento justo para ambas as partes, decalcado das grandes empreitadas ou das empreitadas de longa duração é o recurso ao auto de medição. Os pagamentos no contrato dependem de um auto de mediação efectuado pelo fiscal da obra, que deve ser um representante do condomínio, num esquema próximo do seguinte: Ao dia 25, faz-se o auto de medição (cálculo dos trabalhos já executados) e paga-se ao empreiteiro no dia 28, para ele poder pagar ao pessoal no dia 30.

Avalie por comparação. O estado atesta a capacidade das empresas através da concessão de alvarás por parte do INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário. Uma empresa ou empresário em nome individual com alvará activo, têm pelo menos os impostos do ano anterior regularizados, pagamentos efectuados à segurança social, ausência de acidentes em obra, registo criminal dos legais representantes imaculado, e passou ainda por um regime probatório. E embora não signifique que a sua situação financeira seja estável, dá mais garantias de que uma que tenha o alvará caducado ou nem o tenha. Pode consultar em qualquer altura a situação do alvará em: http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/consultaemp/Paginas/Alvara.aspx. Preferencialmente deverá ter a categoria de Empreiteiro Geral ou Construtor Geral de Edifícios de Construção Tradicional de classe 2 ou superior. Esta classe 2, permite fazer obras de valor até 320.000€

É claro que para além deste requisito de ordem formal o administrador pode ainda efectuar outras diligências para aferir da idoneidade da empresa ou do empresário, como o pedido de referencias de anteriores empreitadas ou a formulação de um pedido para que o mapa de quantidades no orçamento seja especificado. Se o empreiteiro não for capazes de apresentar preços artigo a artigo, é um claro sinal de falta de capacidade técnica da sua estrutura. Além de ser preocupante quando surgirem as alterações em obra. Os trabalhos a retirar terão sempre preços baixos e os novos trabalhos terão sempre preços altos.

Exija garantias. As obras destinadas a longa duração têm um período de garantia legal de 5 anos. Qualquer empreiteiro que convencione um período superior pode ser uma boa escolha. A prestação de uma garantia bancária por parte do construtor no âmbito do contrato ou o estabelecimento de uma cláusula penal em caso de abandono da cobra pode ser igualmente uma garantia para o dono da obra. Outra opção é convencionar o direito de retenção dos equipamentos e materiais até à finalização da empreitada com a aceitação da obra.

Cuidado com os trabalhos a mais. O ideal é planear a obra evitando que não existam obras a mais, porque nesse caso o empreiteiro tem direito a ajustar o preço da empreitada. Isso é uma porta aberta para o aumento de custos e o resvalar impune dos prazos.